Ипотека в вопросах и ответах

Ипотека в вопросах и ответах

Прежде чем брать кредит на покупку жилья, нужно получить как можно больше информации об ипотеке. Стоит ли обращаться к брокеру? В каких случаях банк может потребовать вернуть кредит досрочно? Как изменить предмет залога? На эти и многие другие вопросы отвечают специалисты.

Владислав Назаров,генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство»

Я имею право на государственную жилищную субсидию. По какой схеме мне надо действовать, чтобы использовать ее в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту?

– Претендент на субсидию обращается в местное самоуправление муниципального образования по месту жительства для получения расчета суммы государственной помощи. Далее, уже с расчетом суммы субсидии на руках, нужно обратиться в банк, представив справку о средней заработной плате и другие необходимые документы. После этого кредитная организация решает, будет ли она работать с таким заемщиком. Расчет максимальной суммы кредита осуществляется работником банка с учетом суммы господдержки.

Марина Арнольди,
региональный директор СЗФО банка DeltaCredit

Посоветуйте, как выбирать ипотечного брокера. На что именно надо обращать внимание при выборе специалиста? Сколько стоят его услуги? Имеет ли смысл привлекать ипотечного брокера к процедуре перекредитования?

– Если при получении ипотечного кредита (или процедуре перекредитования) потенциальный заемщик не может или не хочет самостоятельно разбираться в потоке информации, то ему на помощь придет ипотечный брокер. Основное достоинство настоящего специалиста – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и партнерских отношений с банками, предоставляющими ипотечный кредит. Профессиональная брокерская компания должна иметь официальные партнерские отношения с кредитными организациями. Очень часто банки-партнеры предоставляют различные скидки для клиентов брокерской компании. У брокеров имеются значительные информационные ресурсы, позволяющие им анализировать все действующие на рынке кредитные программы и предоставлять заемщику наиболее оптимальную. Услуги ипотечного брокера платные, как правило, их стоимость колеблется в пределах 1,5–3% от суммы кредита.

Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24

Я покупаю в кредит частный дом, а банк требует, чтобы в залог был оформлен и земельный участок. Правомерно ли это?

– Жилой дом может быть предметом ипотеки только вместе с земельным участком. То есть земля также должна быть оформлена в залог. При этом в договоре ипотеки необходимо указать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Кто должен определять оценочную стоимость недвижимости, покупаемой в кредит?

– Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

Стороны ипотечной сделки могут указать на выбор либо стоимость предмета залога по оценке Бюро технической инвентаризации, либо стоимость по заключению оценочной компании. Лучше выбрать реальную оценку – рыночную стоимость объекта, а не заниженную (оценку БТИ).

Могу ли я рассчитывать на снижение ставки по кредиту, если открою в банке ипотечный вклад? Даст ли это мне какие-то преимущества?

– Держателям ипотечных вкладов при оформлении в дальнейшем ипотечного кредита банки предоставляют займы на льготных условиях. Например, может отсутствовать комиссия за снятие наличных с кредитного счета или плата за рассмотрение заявки. Есть, правда, и такие банки, которые не дают своим ипотечным вкладчиком ни малейших бонусов. Но в чем кредиторы едины, так это в том, что они не снижают для «своих» вкладчиков ставки по кредитам. В этом смысле наличие ипотечного вклада не дает никаких преимуществ человеку, желающему взять ипотечный кредит, перед остальными заемщиками.

Повлияет ли на получение ипотечного кредита то, что я часто менял место работы?

– Значение имеет только непрерывность трудового стажа и стабильность получения дохода за определенный период. Хотя банк, конечно, может обратить внимание на то, что вы долго не задерживались на одном месте работы и поинтересоваться, по каким причинам это происходило.

Елена Кулык,
директор Управления по кредитованию физических лиц ОАО «Банк «АЛЕКСАНДРОВСКИЙ»

В каких случаях и на каких условиях банк может потребовать от меня досрочного погашения кредита?

– Банк вправе потребовать досрочно погасить кредит, если заемщик нарушает правила пользования заложенным имуществом. Например, если выполнил в квартире перепланировку с нарушением строительных норм. Также договор может быть расторгнут досрочно, если заемщик регулярно задерживает платежи по кредиту.

В договоре ипотеки обычно оговаривается срок, в течение которого заемщик должен выполнить требование банка о досрочном возврате займа. Если в договоре ипотеки этот пункт не указан, рассчитаться с кредитором необходимо в срок, указанный в законодательстве, – один месяц.

Если в течение данного периода задолженность не погашается, заемщику придется расстаться с квартирой. Уже выплаченные деньги ему вернут, но из них вычтут все штрафы и пени, предусмотренные договором за нарушение порядка выплаты кредита, а также расходы по реализации имущества и судебные издержки.

Хочу купить квартиру с помощью ипотечного кредита, а затем перевести её в нежилой фонд и использовать как офис для своей фирмы. Можно ли, уведомив банк, приступить к переводу квартиры в нежилой фонд, одновременно оформляя ипотечный кредит?

– Далеко не все банки дают согласие на перевод заложенного имущества из жилого фонда в нежилой. Перед получением кредита лучше предварительно оговорить данный вопрос с руководством кредитного отдела. Хочу предупредить, что если вы приступите к изменению статуса квартиры до того, как окончательно оформите ипотечный кредит, то при регистрации права собственности на такое помещение в Федеральной регистрационной службе по Петербургу и Ленинградской области у вас возникнут проблемы. Без письменного согласия залогодержателя подобные действия невозможны, а банк, скорее всего, его не даст.

Игорь Жигунов,
заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк», начальник департамента продаж, директор по Северо-Западному округу

У меня возникли сложности с выплатой ипотечного кредита. Можно ли «обменять» купленную в кредит квартиру на меньшую с погашением кредита за счет разницы в цене? Что бы вы могли посоветовать?

– У вас есть как минимум два варианта действий. Первый – получить у кредитора разрешение на продажу квартиры. В этом случае вы должны будете найти покупателя и продать квартиру по рыночной стоимости. После этого необходимо вернуть кредитору сумму задолженности, а на остальные деньги приобрести себе другое жилье.

Второй способ – воспользоваться рефинансированием (перекредитованием). Такие программы предлагают сейчас многие банки. В этом случае новый банк (не тот, в котором вы брали первый заем) предоставляет вам кредит, исходя из сегодняшней стоимости квартиры под более низкую процентную ставку и на больший срок.

За счет нового кредита (или его части) вы погашаете имеющийся. Пониженная ставка и длительный срок кредита (до 25–30 лет) позволит уменьшить ежемесячный платеж и снизить нагрузку на семейный бюджет.

Продаю квартиру человеку, который покупает ее по ипотеке. Мне сказали, что я получу деньги в два захода: 30% стоимости квартиры наличными от покупателя, а потом банк перечислит оставшиеся 70%. Это правильно?

Да, это правильно. При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита покупатель недвижимости вносит часть стоимости собственными средствами (первоначальный взнос). При этом способ оплаты первоначального взноса оговаривается в договоре купли-продажи квартиры. Если там указано – наличными, то так оно и будет.

Елена Журавлева,
директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка «КИТ Финанс»

Собираюсь покупать в кредит квартиру в строящемся доме, но недавно узнал, что процентная ставка по такому заему будет выше. Почему?

Это связано с тем, что при заключении инвестиционного договора (договора долевого участия) у заемщика возникает только право требования, а не право собственности. Ведь самого объекта недвижимости еще нет. А поскольку банк несет дополнительные риски, до окончания строительства и получения права собственности на жилплощадь процент устанавливается более высокий.

Алексей Кошелев,
директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар»

Когда наступает просрочка по ипотечному кредиту?

– Просрочка возникает, если вы не внесли платеж по кредиту до определенного банком срока. Как правило, неисполнением обязательств по кредитному договору считается просрочка продолжительностью более пяти рабочих дней либо возникновение просрочки более трех раз в течение 12 месяцев.

В случае досрочного погашения кредита должен ли заемщик заплатить проценты за весь срок кредита по договору?

– Нет, проценты будут уплачены только за фактическое время пользования кредитом.

Мы брали ипотечный кредит, будучи с мужем в гражданском браке. Квартира находится в общедолевой собственности. Если после свадьбы я сменю фамилию на фамилию мужа, нужно ли мне будет менять кредитные документы?

– Решение об обмене кредитных документов остается на усмотрение банка. Но известить банк о смене фамилии необходимо в любом случае. Возможно, не придется ничего менять, лишь составить и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору.

Мы взяли ипотечный кредит на трехкомнатную квартиру в Ленинградской области. Можно ли нам перекредитоваться таким образом, чтобы предметом залога стала не квартира, а индивидуальный дом?

– Существует несколько вариантов решений этого вопроса. Перекредитоваться можно, если погасить сначала кредит на квартиру, а потом взять второй кредит на дом, продав уже не обремененную кредитом недвижимость. Возможен другой вариант – достичь договоренности с банком о продаже квартиры, находящейся в залоге, и получить дополнительные средства на дом (дополнительный кредит) и тогда уже сменить предмет залога.


Версия для печати