Эпоха натурального обмена

Нехватка денег заставляет застройщиков расплачиваться с подрядчиками «натурой»: квартирами. Доля бартерных сделок в сумме расчетов в разгар кризиса достигала 80%, и с тех пор хоть и сократилась, но все равно весьма существенна. Некоторые подрядчики продают жилье по демпинговым ценам, а другие намерены придерживать объекты до лучших времен, пока хватает сил. Доля «бартерных» квартир на рынке оценивается в 20%-30% от совокупного предложения новостроек.

Эпоха натурального обмена
Осенью 2008 года, столкнувшись с дефицитом денежных средств из-за снижения объема продаж квартир, роста процентных ставок по займам и отсутствия спроса на долговые бумаги, девелоперы начали рассчитываться с подрядчиками квартирам, а точнее - инвестиционными контрактами, договорами долевого участия. По словам председателя совета директоров группы компаний «Гласс Дизайн» Александра Мулякаева, оплата натурой услуг подрядчика - это одно из условий участия в тендере, получения подряда.

«Причем застройщики стремятся отдать квартиры на 10%-15% дороже их рыночной стоимости, а сами продают их со скидками», - замечает Александр Мулякаев.

И нет никакой гарантии, что подрядчик в итоге станет собственником готовой квартиры или другого объекта, поскольку банкиры пытаются забрать имущество девелопера в счет погашения кредитов и, как правило, стоимость имущества меньше суммы совокупной кредиторской задолженности: на всех не хватит. Например, судебные приставы рассматривают возможность ареста имущества, находящегося на балансе ЗАО «Строймонтаж» в рамках исполнительного производства, в счет погашения задолженности перед «Балтийским банком».

«Нам уже звонили из «Строймонтажа» и предлагали поторопиться с заключением основного договора. Они остались нам должны около 3 млн руб., то есть одну квартиру», - говорит Александр Мулякаев. С деньгами, которые задолжала инвестиционная и управляющая компания «Макромир» за остекление торгового комплекса «Феличита», он уже распрощался.

Очень неприлично

Своевременную оплату по счетам сегодня получают подрядчики, работающие на стройках, которые финансируются из городского бюджета. В других случаях риск не получить денег за оказанные услуги велик, но не все подрядчики готовы брать вместо денег имущество, некоторые предпочитают «выколачивать» дебиторскую задолженность через суды. «Наша организация не идет на бартер, хотя предложений таких много. Но, покопавшись, изучив вопрос, мы поняли, что за счет бартерных схем застройщики пытаются переложить на подрядчиков риски строительства, продаж, то есть переложить финансовые проблемы с больной головы на здоровую», - говорит генеральный директор Охтинской строительной компании (проектирование, монтаж, ремонт инженерных сетей) Александр Кацва.

Некоторые должники ведут себя крайне неприлично. «Все зависит от личности руководителя компании. Мы не можем получить средства с инвестиционно-строительной компании «Рант», производственно-строительной группы «Блок-Монолит». Их руководство прячется, нагло врет. Может, нужно перестать бегать и прятаться, а честно сказать: «Нет денег» и попытаться договориться?», - рассуждает Александр Кацва. Через неделю он планирует подать иск к компании ЛЭК. «Они задолжали нам 400 тыс. руб. за проектные работы», - поясняет Александр Кацва.

Тонкая очистка

Получение прав на квартиру сегодня - не означает, что у подрядчика появятся деньги завтра. Продать «бартерную» квартиру не так просто, как может казаться на первый взгляд, не каждый посредник возьмется за реализацию.

«Пакет документов и само оформление сделки при приобретении бартерной квартиры отличаются от стандартной схемы. Соответственно, более низкая цена квартиры - это плата за покупку по более сложной процедуре», - поясняет заместитель директора компании «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. По его оценкам, через компанию продается 50% строящегося жилья.

«По сравнению с прошлым годом число обращений к нам подрядчиков и поставщиков стройматериалов, которые получили квартиры в счет оплаты за работы и услуги, почти не изменилось. Увеличилось оно еще в прошлом году - с началом кризиса. Однако из 10 подрядных организаций, которые обращаются к нам за реализацией квартир, мы работаем с 1-2. Дело в том, что мы, как брокер, рискуем своей репутацией. И поэтому тщательно отбираем и застройщика, и объект, и если подрядчик предлагает нам квартиры по сомнительной схеме, или от ненадежного застройщика, или в непонятном объекте, мы предпочитаем отказываться», - говорит Олег Пашин.

Конечно, подрядчик может сам найти покупателя, привести его к застройщику, который оформит сделку, но это еще не значит, что тут же оплатит услуги исполнителя. У некоторых подрядчиков квартиры зависли, они не смогли их продать, получить деньги, оплатить материалы, выплатить зарплату работникам и приказали долго жить.

«Компании, у которых доля бартерных сделок оказалась слишком высока, не смогли довести проект до конца, и сейчас иногда мы доделываем начатую ими работу. У нас группа компаний, и мы можем вытащить деньги из другого бизнеса. Но все же делаем акцент на поиске клиентов, которые готовы оплачивать нашу работу «живыми» деньгами», - говорит Александр Мулякаев.

В начале августа петербургская группа компаний «Титан-Ресурс», занимающаяся производством строительных материалов, запустила первую площадку в Рунете для продажи «бартерных» объектов, в том числе жилья. Сейчас на сайте размещено 50 квартир, и три из них принадлежат самому «Титан-Ресурсу».

«С помощью сайта мы уже продали 6 квартир», - говорит директор по маркетингу и рекламе ГК «Титан-Ресурс» Деламарттер Скотт Гэрра Алексей Гильермо.

Цены квартир, выставляемых на продажу подрядчиками, примерно на 12-13% ниже, чем у застройщиков, но это не предел. «Можно поторговаться и скинуть еще 10%-15%, компаниям нужны оборотные средства», - замечает он. При этом констатируя, что в последнее время продавцы начали снимать квартиры с продажи: ждут повышения цен, и пока позволяют финансы, компании будут придерживать жилье.

«Гласс Дизайн» получил 12 договоров долевого строительства и через полгода может стать собственником жилья, что с ним делать, руководство компании пока не знает. «Продавать по текущим ценам жалко, да и острой необходимости в деньгах пока нет. Возможно, будем сдавать в аренду или продадим, если цены вырастут», - рассуждает Александр Мулякаев.

«Осенью прошлого и весной этого года доля бартера в расчетах с подрядчиками достигала 15%, сейчас она меньше 10%. К началу года мы намерены отказаться от бартера, так как это очень невыгодно, подрядчики часто демпингуют, и это раскачивает рынок», - рассказала руководитель пресс-службы строительной компании «ЛЭК» Инна Малиновская.

Сокращать долю бартера намерены и другие застройщики. «В этом году доля бартерных сделок достигала 10%, и мы более не планируем ее увеличивать, скорее наоборот - будем сокращать», - говорит заместитель финансового директора холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Виктор Васенев.

Точно оценить долю «бартерных» квартир в совокупном предложении нового жилья невозможно, по оценкам экспертов, сейчас она колеблется в диапазоне 20%-30%.

Версия для печати